楼花也叫楼号，英文为“Presale”，最早是由香港富豪霍英东首创，是房地产市场上的一种投资工具，指的是房地产开发项目获得审批但是尚未开工或者尚未完成时，开发商就拿出设计图给购房者认购，这时的房价是最便宜的，也是炒房者认为最佳的投资时机。

房地产开发项目以楼花方式发售的方式对开发商非常有利，先收钱然后等3-5年之后才交房，充分保障了开发商的现金流，而对楼花买家来讲，存在一定的投资风险，包括现金流是否充裕、银行贷款能否审批下来、利息高低以及开发商的诚信问题等。

2.楼花投资的优缺点有哪些？

楼花的优势：

新房情节- 可以满足喜欢住新房的朋友

私人订制- 无论户型，楼层，朝向，在您购买的时候都可以随您心愿来选择，内部装修风格和家用电器开发商一般也会提供很多升级的选项

支付周期灵活- 在交房之前一般只需要支付房款的15%-20%。在2-3年以内分多次支付，给资金还没有完全到位的买家提供了充足的时间灵活性。也给投资者机会用小钱办大事，用少量的资金（买现房的话，现在的贷款政策一般都要支付至少20%以上的首付）可以完成投资的任务

可以推迟或避免掉海外买家税- 现在还在拿学签或者工签的买家可以暂时不用交付海外买家税，可以等交房的时候再支付。2-3年的时间也给买家时间去申请移民，到交房的时候也可以避免掉海外税。

楼花的劣势：

无实物- 只能看户型图，买家可能不能更直观的看到房子的内部结构

有风险- 交房时间不确定，只有大致交房时间段，可能会拖延，有一些小开发商还会出现资金链断裂形成烂尾

新房是拿未来几年的预估房价来规定价格，目前市场会比周围现房贵一些，且不存在讨价还价的情况。

 

3. 为什么要投资楼花？

1. 升值的可能性很大。

公寓楼花一般要3-5年才交房, 投资者购买时只需支付楼花价格的15%-20%作为定金，在楼花交接后可以选择自住、出租或者出售。换而言之，就是投资者只需投入比较少的钱，坐等物业升值。除了自住，投资者可以选择售出将楼花升值变现，也可以选择委托给专业地产经纪出租，按月收取可观的租金现金流收入。

2. 管理上比较容易。

公寓楼花收房后一般都有专门的物业管理公司来管理，业主按月缴纳管理费即可，不需要做诸如剪草、铲雪之类的工作，24小时保安保障了公寓住户人身和财产的安全。对于大部分业主来说，整座大楼的管理都不需要他们费心。

3. 容易出租。

多伦多目前的出租的APARTMENT公寓大部分都非常陈旧，很多都是20-30年以上，而且租金也不便宜，保养非常差。但是而CONDO 公寓整体上都比较新，保养得当，又有健身房、游泳池等完善的配套设施，租金虽然会比APARTMENT公寓高， 但是被越来越多的租客认可并接受。

4. 流动性和可负担性。

因为CONDO公寓一般建在交通便利、人口密集的地方，能够充分满足住户上班、学习、休闲娱乐和购物等方面的需求，比如 DOWNTOWN、北约克 YONGE街走廊和密西沙加的Square One附近，所以CONDO公寓楼花的需求很大，潜在买家非常多，因此流动性也非常强，可以保证其在二手市场上短时间内以满意价格卖出。另外，CONDO公寓的价格一般都会比同区域的其他住宅单位便宜很多，普通家庭一般可以负担得起，特别是对于那些刚刚工作不久的年轻人来说，一个 50-60万的单位每月的贷款负担不大，比租金高不了多少。

 

 

4. 什么是楼花转让（Assignment Sale)?

楼花转让的是合同，而不是产权。因为你转让的时候产权还没有在市政府注册好，就连开发商都没有，更加别说个人正式拥有这个单位的产权。如果已经在你手里，则算是二手房交易，而非楼花的转让。楼花转让，说白了，就是转让你的购房合同，而不是房子的产权。

5. 楼花投资要注意什么事项 ?

 

1）是计划投资还是自住？因为大多数的公寓楼花都是在投资购买4-5年交付的，所以您必须考虑楼盘的地点是否能符合您未来的生活计划。对于自住的买家来说，这个地点是否离我的工作地点比较近？ 生活是否方便？未来几年里家庭成员是否会发生变化?

2）楼盘价位是否符合自己的预算？是否能保障比较宽松的现金流？(比如开发商会要求购房者做预批的贷款意向协议（ Pre-approval） 以确保公寓楼花能按时交接，开发商会要求按照定金交付结构 （Deposit structure）分批缴纳共计15-20%的定金。）楼盘交付时间是否和您将来财务状况和生活计划相符？

3）开发商的商誉怎么样？请购买前充分了解开发商的背景及口碑。

4）楼盘楼层选择、内部户型设计、健身娱乐中心及周边配套设施、材料及电器等。可以进一步了解楼盘内是否有您想要的一些服务设施，例如游泳池、健身房等，甚至CONDO内针对养宠物是否有什么特殊规定等。